Ein paar Gedanken aussem Ländle

Arbeit zu gewinnen ...

Anmerkung – 10.3.2008

Die hier beschriebene Verlosung ist abgesagt. Der Betrag wurde erst gelöscht, dann aber geändert – Links entfernt – wieder freigegeben.

Wieso “gewinnen”?

Nach einer IHK-Statistik aus dem Jahre 1998 müssen bis ca. 2015 bis zu 30% aller gesunden – also mit Aufträgen gut ausgestatteten – Betriebe schließen, weil die Leute fehlen, die Verantwortung übernehmen. Es war mir bisher nicht klar, dass sich das auch auf Österreich bezieht aber hier schlägt wohl auch diese Statistik durch. Jemand mit fachlicher Qualifikation kann nach Deutschland oder auch in die deutschsprachige Schweiz übersiedeln und damit ist das Problem vielleicht etwas weniger hart ausgeprägt – es sind “nur” noch 25% der Betriebe die schließen müssen – aber es ist dafür ist das Problem gleichmäßig verteilt.

In Österreich sind es die Tourismusbetriebe, die derzeit “unter den Hammer” kommen. Dabei ist “unter den Hammer” eigentlich der falsche Begriff. Hier lautet es eher “in die Verlosung”.

Derzeit kann man an einer Verlosung teilnehmen eines “Restaurantes mit angeschlossenen Fischteichanlagen in Kitzbühel”[Link gelöscht, Seite entfernt] oder auch an einer Verlosung eines “Vier-Sterne-Hotels”[Link gelöscht, Seite entfernt] in Kaprun.

Diese Objekte sind einfach Prachtstücke und doch gibt es keinen Markt dafür. Niemand will sie haben resp. niemand ist in der Lage, diese zu finanzieren. Der Grund ist recht schnell klar. Beim 4-Sterne-Hotel heißt es:

Dieses zauberhafte Hotel verfügt über 32 großzügig angelegte Zimmer / Suiten mit 2 oder mehr Betten (insgesamt 76 Betten).

Das ist etwas, dass ein Hotel hübsch macht und gemütlich, gleichzeitig aber unrentabel. Von einem Fachmann habe ich einmal erfahren, dass der Break-Even (also der Punkt an dem ein Hotel rentabel wird) bei 80 Betten liegt. Unterhalb dieser Zahl ist das Hotel zu klein. Unterhalb von 80 Betten muss der Inhaber vor Ort sein und das Hotel führen. Man kann hier keinen Geschäftsführer einstellen, denn der würde nach Marktpreisen mehr verdienen als Inhaber vorher an Gewinn machte und damit das gesamte Objekt in die Verlustzone bringen. Also: Würde der Inhaber ernsthaft krank, dann würde ein eventueller Stellvertreter mehr kosten als der Betrieb einbringt.

Restaurant mit angeschlossenem Barbetrieb. Beheizbarer Pool (im Winter überdacht und benutzbar), 2 Saunen, Wintergarten, Seminarraum, 2 Schikeller (beheizt), überdachte Garagenplätze sowie Parkplätze im Freien.

Diese Zeilen lesen sich für jemanden, der Urlaub macht komplett anders wie für jemanden, der solch ein Hotel kaufen will. Hinter jedem Punkt steht ein komplexes System von Angestellten, die man benötigt, um eine Leistung anzubieten. Beim Restaurant und in der Bar braucht man Bedienung(en), Köche, Putzfrauen usw. Und PKW-Parkplätze müssen recht hochfrequent sauber gemacht werden bei einer solchen Anlage.

Mit anderen Worten: Man nimmt an der Verlosung teil mit einem Los von € 99,- und gewinnt. Dann hat man mehr oder weniger am nächsten Tag einen solchen Komplex – zwar schuldenfrei – aber immerhin mit durchaus ansehnlichen monatlichen Belastungen – Lohnzahlungen – zu stemmen. Selbst ohne Schulden muss man also hier mit den Gehaltszahlungen an die Mitarbieter “ins Rennen gehen”.

Das Konzept der Verlosung

Es ist schon recht gut durchdacht das Konzept. Liest man in den “FAQ zum 4-Sternehotel”[Link gelöscht, Seite entfernt] so ist die Rede von maximal 51.000 Losen, die zum Verkauf stehen und einer garantiert ausgeführten Lotterie, die mit 49.000 Losen beginnt. Das sind Gesamteinnahmen von 5.049.000 Euro maximal und 4.851.000 Minimal.

Vom Loserlös werden rund 30% Nebenkosten bezahlt (z.B. Glücksteuer (12%), Notar, Rechtsanwalt, M&A-Kanzlei, Marketing etc.) so dass je nach verkaufter Anzahl von Losen und tatsächlichen Kosten der Wert des Hotels übrig bleibt.
Das wären dann bei 51.000 Losen 605.880 Euro Glücksteuer und für die Anwälte und das Marketing 908.820 Euro.

Es heißt weiter in den FAQ

Ferner möchten wir jungen Menschen / Existenzgründern aus der Gastronomie / Hotellerie die Chance geben, unser Hotel schuldenfrei und ohne große finanzielle Hürden und Kredite als Hotelier oder als Existenzgründer einfach mit unseren lieben Hotelgästen zu genießen. So einen Start ohne Hürden wünschen wir dem neuen Eigentümer.

Eine andere Chance gibt es auch für ein solches Objekt nicht, denn wie gesagt: Diese Objekte sind nicht in irgend einer Art und Weise eine Kapitalanlage, wenn man nicht selbst mitarbeitet und wenn die Familie nicht mitarbeitet. Alles was man nicht selbst machen kann, muss man durch Angestellte erledigen lassen.

Meine Vermutung ist die, dass zur Zeit ca. 3,4 Mio Euro Schulden auf dem Anwesen eingetragen sind und wenn diese durch die Lotterie erwirtschaftet werden, dann ist das Objekt bezahlt. Wenn dann nicht nur 49.000, sondern 51.000 Lose verkauft werden, dann bekommt der ehemalige Eigentümer etwa 140.000 Euro ausbezahlt.

Nach der Abwicklung steht der neue Eigentümer deutlich besser da als der Alte, denn die Schulden sind bezahlt und man kann schuldenfrei wirtschaften. Und der alte Eigentümer hat noch ein paar Euro übrig für das Leben im Alter.

Insgesamt gesehen ist es zunächst kein schlechter Gedanke und bevor man so etwas zu Grunde gehen lässt, wäre es schön, wenn auf diese Art ein neuer Eigentümer gefunden werden kann. Bessere Chancen als beim Lotto gibt es allemale und hier kann man wirklich einen Sinn erkennen bei der “Verwendung der Lotterieeinnahmen”.

Aber trotzdem: Man sollte sich sehr genau überlegen, ob man in eine solche Lotterie einsteigt.

Kleine Hinweise für zukünftige Hoteliers

Auf der Webseite heißt es:

Eine ideale Zielgruppe wäre zum Beispiel ein Koch, der von einem Hotel resp. einem eigenen Betrieb träumt.

Dazu: Ich war selbst mal Gast in einem östereichichen Hotel, dass von einem Koch gekauft wurde. Seine Frau war eine Bedienungskraft. Und das Essen war wirklich sehr gut die Frau hat auch gut sehr gut bedient. Aber das war es dann auch. Das Anwesen hatte einen Reparaturstau, der für ein ehemaliges drei Sterne-Objekt nicht haltbar war. Mir war das seinerzeit gleich. Ich war dort zum Arbeiten und der günstigere Preis war ok. Aber im Urlaub will man das gesamte Angebot unbeschwert nutzen können.

Die Frage, die man sich selbst stellen muss ist: Will man an einer Verlosung teilnehmen, bei der es Arbeit zu gewinnen gibt? Wie gesagt: Nicht der Urlaub in einer solchen Anlage wird verlost. Zur Verlosung steht die Anlage.

Für einen Deutschen kommt hinzu, dass er sich vor einer Entscheidung zumindest rudimentär mit den Unterschieden in den Gesetzen Österreichs auskennen muss. Da wären ein anderes Umsatzsteuerrecht, anderes Arbeitsrecht und so weiter. Weiterhin ist Österreich erst mal katholisch, dann katholisch und dann noch mal katholisch und dann eine Republik. Die Chancen stehen nicht schlecht, dass ein regelmäßiger Kirchenbesuch notwendig ist für eine Akzeptanz im Dorf und damit eine Integration in die dortige Dorfgemeinschaft.

Ganz zum Schluss müsste man eigentlich auch Erkenntnisse haben über die Saisonzeiten im Tourismus, den Einfluss der ggf. preiswerter anbietenden Nachbarländer usw.

Ein kleines Eigenrisiko …

Es heißt übrigens weiter in den FAQ:

Bekomme ich mein Losgeld wieder zurück, falls die Verlosung nicht stattfindet?

Antwort:

Ja, bis auf eine maximale Bearbeitungsgebühr in Höhe von 25,00 Euro pro Los.

Die 12% Glückssteuer sind in Österreich auch dann zu entrichten, wenn die Verlosung nicht stattfindet weil zum Beispiel eben nicht genug Lose verkauft werden. Das sind bei 51.000 Losen a 99 Euro sind das 605.088 Euro. Bei einer Beteiligung von maximal 25 Euro pro Los sind die erst mit dem 24.236 sten Los bezahlt. Also man hat neben dem Risiko, dass man verliert auch das Risiko, dass die Verlosung nicht stattfindet.

Loht sich ein größerer Einstieg, also der Kauf vieler Lose?

Das Objekt

Zunächst einmal kann man durchaus annehmen, dass solch ein Objekt derzeit einfach überschuldet ist. Bleiben wir nur mal beim 4-Sterne-Hotel. Das Risiko einer solchen Verlosungsfinanzierung mit 605.088 Euro nur für die Steuern ist bereits enorm. Solch ein Risiko würde keiner eingehen, wenn er das Objek auch nur halbwegs schuldenfrei verkaufen könnte. 51.000 * 99 Euro sind immerhin 5.049.000 Euro in der Gesamtsumme. Zieht man hier die “Verlosungskosten” insgesamt ab (30%), dann bleibt ein Wert übrig von 3.534.300 Euro und für 3.395.700 (bei 41.000 Losen) würde es dann auch den Besitzer wechseln.

In Deutschland gäbe es keine Verlosung sondern nur die Privatinsolvenz. Man müsste also einen Offenbarungseid leisten und dann 7 Jahre abbezahlen und das “Problem wäre gelöst”. Dabei würde aber in jedem Fall das Objekt “unter den Hammer kommen” und an den Meistbietenden versteigert werden. Dieser kann in Deutschland durchaus ein Mitglied der “weiteren” Familie sein. Solche Konstellationen werden gerne angenommen, dort wo man als Besitzer “den Wert der Immobilie kennt”.

Nur: Der neue Besitzer hätte sofort wieder Schulden – den Preis, den er bei der Versteigerung zahlen muss. Und wenn die Immobilie wirklich einen Wert hat, dann findet sich ein zweiter der mitbietet.

Durch die Lotterie entsteht also ein Objekt, dass man eigentlich gar nicht kaufen kann. Es entsteht ein schuldenfreies 4-Sterne-Hotel.

Nur: Auch hier: Trotz einer ehemaligen Verschuldung des Objektes mit 3,5 Mio. Euro und trotz einer gesamten Verlosungssumme von über 5 Mio Euro hat die Immobilie nie den wirklichen Wert von 3,5 Mio Euro. Denn diesen Betrag würde niemand wirklich bezahlen wollen. Im Gegenteil, es ist anzunehmen, dass selbst ein Betrag von 3 Mio. beim Verkauf nicht wirklich realisierbar ist – eine neue Lotterie ausgenommen.

Rechnen wir von den Schulden her. 3,5 Mio Euro Schulden bei nur 5% sind bereits 175.000 Euro, die nur die Bank pro Jahr bekommt und hierbei wird nichts abbezahlt. Das sind ca. 2.200 Euro pro Hotelbett. Bei einem Übernachtungspreis von 50 Euro sind das pro Bett 44 komplette Übernachtungen nur für die Bank.

Ohne Schulden müsste daher das Objekt als Gesund für den Eigentümer ca. 50.000 bis 100.000 pro Jahr abwerfen (Eigentlich sind es zwei Eigentümer/Ehepaar) und trotzdem noch Reserven lassen für Reparaturrückstellungen und dergleichen. Und – ja ich nehme dabei an, dass die gegenwärtigen Geschäftsführer nur für die Bank(en) arbeiten und die Schulden trotzdem zunehmen.

Die Mitarbeiter

Zunächst einmal ist anzunehmen, dass bei der angespannten Lage, die eine oder andere Lohnerhöhung einfach “vergessen” wurde und das impliziert, dass diese nachgefordert werden wird. Inwieweit eine Beteiligung am Gewinn dann von den Mitarbeitern eingefordert wird – von einem eventuellen Betriebsrat – das ist schwer zu sagen. Rechnen muss man auch damit.

Weiterhin sind wahrscheinlich viele Leute dort aus der Famile des Eigentümers angestellt. Wenn die Famile aber ausbezahlt ist und alle an einem Tag gehen, dann haben Sie als neuer Eigentümer ein Problem der besonderen Art. Sie haben ein leeres Hotel, anreisende Kunden und kein Personal. Das überleben sie ungefähr 2-5 Stunden, dann reisen alle wieder ab.

Sie als zusätzlicher Mitesser

Das Hotel gehört zur Zeit zwei Personen, die derzeit nicht nur Ihr Geld investierten, sondern auch mitarbeiten. Wenn Sie diese verlieren, müssen Sie die in kurzer Zeit ersetzen – innerhalb von einem Tag und wenn Sie nicht deren Qualifikation haben – also einer der beiden ist ein 4-Sterne-Koch, er ist der einzige und Sie nicht, dann haben Sie ein Problem.

Die Verlosung selbst

Es werden 51.000 Lose aufgelegt und wenn man wöchentlich ein Los kauft – bei der gleichen Verlosung oder der eines anderen Objektes – dann braucht man ungefähr 1.000 Jahre bis man statistisch einmal ein solches Hotel gewonnen hat. Oder anders, wenn Sie eine Zeit planen mit 25 Jahren in der Sie bereit sind ein solches Hotel zu übernehmen und dann in dieser Zeit Monat für Monat an einer solchen Verlosung teilnehmen, dann haben Sie unter 40 Familien die Chance auf einen Gewinn. Dafür müssen Sie von einem Tag auf den anderen “übernahmebereit” sein.

Es macht also keinen Sinn, sich die Objekte überhaupt vorher anzusehen oder darüber nachzudenken, ob es etwas sein könnte. Die Wahrscheinlichkeit eines Gewinns liegt über der beim Lottospielen aber sie ist trotzdem noch sehr gering.

Allerdings frage ich mich bei den vielen Problemen, ob ein Gewinn in dieser Situation eine “gute Sache” ist oder eher eine Katastrophe. Wenn Sie von jetzt auf gleich einen solchen Gewinn übernehmen könnten – also ein Hotel in einem fremden Land von einer Minute über die anderen führen und managen können, dann gehören Sie zu der Gruppe von Menschen, die sich über Ihr Einkommen keine Sorgen machen müssen. Sie haben ein Jahreseinkommen, dass dem eines solchen Hotels (besagte 50.000 bis 100.000 Euro) übertrifft.

Abschließendes

Man kann zu Verlosungen von Immobililen stehen wie man will. Man wird schnell mit der Situation konfrontiert, dass das Managen einer Problemimmobilie ein Fach-Know-How vorraussetzt, dass derzeit noch so gut bezahlt wird, dass eine Beteiligung an der Verlosung für die wirklichen Fachleute indiskutabel ist.

Und wenn die Fachleute nicht an der Verlosung teilnehmen, sondern die Laien, dann wird bei dem allem nur eines passieren. Es werden Existenzen ruiniert, ganz gleich ob “zu viele Lose” die Ursache sind oder der tatsächliche Gewinn.

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— Wolfgang Uhr · Freitag August 28, 2009

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